부동산 하락기 공매 투자와 1인 세대 증가에 따른 투자 전략 및 소형 주택 투자

1. 부동산 하락기 공매 투자

부동산 시장이 하락세를 보이는 상황에서 공매를 통한 투자는 매력적인 방법이 될 수 있습니다. 공매는 금융기관이나 정부 기관, 신탁회사가 보유한 부동산을 경쟁입찰 방식(수의계약 포함)으로 매각하는 것을 말합니다. 하락기에는 작년과 다른 가격이 하락한 감정평가 가격이 눈에 빨리 들어옵니다. 이때 시장가격보다 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회가 생기며 좋은 부동산을 값싸게 구입할 수 있습니다. 공매 투자를 위해서는 먼저 공매 물건 정보를 꾸준히 감시하고 유사 부동산의 가격 또한 충분히 알고 있어야 합니다. 공매 물건 정보는 온라인 공매 사이트나 관련 기관 홈페이지, 각 신탁회사 홈페이지를 통해서 확인할 수 있습니다. 그리고 해당 물건의 실거래가, 주변 시세, 개발 계획, 하자 여부, 철저한 권리분석 등을 면밀히 분석하여 적정 매입가를 산정해야 합니다. 공매 입찰 시에는 최저 입찰가 이상으로 입찰해야 하며, 낙찰 시 계약금을 납부해야 합니다. 계약금은 보통 낙찰가의 10~20% 수준입니다. 또한 잔금 납부 기한을 지켜야 하며, 기한 내 납부하지 않으면 계약이 취소될 수 있습니다. 공매 투자의 장점은 시장가격보다 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있다는 것입니다. 하지만 공매 물건은 하자나 하자 보수 이력이 불분명한 경우가 많아 철저한 사전 조사와 임장을 통해 해당 부동산의 하자 부분을 파악하고 있어야 합니다. 또한 계약금 및 잔금 납부 기한을 지켜야 하는 등 까다로운 절차가 있습니다. 따라서 공매 투자를 고려할 때는 이러한 위험 요소를 충분히 검토해야 합니다. 물론 명도 또한 경매와 다를 수 있지만 결국은 협상을 통해, 최악의 경우 명도 소송을 통해 해결 방법은 유사함을 이 글을 통해서 알려 드립니다.

2. 1인 세대 증가에 따른 투자 전략

최근 통계청 자료에 따르면, 1인 가구 비율이 2021년 33.4%, 2022년 34.5%로 지속해서 증가하고 있습니다. 즉, 세 가구 중 1인 가구가 1인 가구인 셈입니다. 이러한 가구 구조의 변화는 부동산 시장에도 큰 영향을 미치고 있습니다. 1인 가구의 증가로 인해 소형 주택에 대한 수요가 늘어나고 있습니다. 특히 20~30대 젊은 층과 고령의 여성 1인 가구를 중심으로 이러한 수요가 높아지고 있습니다. 이에 따라 부동산 시장에서는 소형 아파트와 도시형 생활주택 공급이 증가하는 추세입니다. 한편, 전반적인 인구 감소 추세로 인해 지방 부동산 시장의 침체가 우려되고 있습니다. 인구 유출로 인해 지방 도시의 부동산 수요가 감소할 가능성이 높기 때문입니다. 따라서 1인 가구 증가와 인구 감소 추세를 고려할 때, 수도권 중심의 부동산 투자 전략이 유효할 것으로 보입니다. 수도권은 인구 유입이 예전이나 현재나 늘 지속되고 있어 부동산 수요가 상대적으로 안정적이기 때문입니다.

3. 소형주택 투자

1) 도시형 생활주택의 개요

도시형 생활주택은 2009년 도입된 새로운 주택 유형으로, 도시지역에서 300세대 미만으로 지어지는 국민주택 규모의 주택을 말합니다. 이는 주택 부족 문제를 해결하고자 도입된 것으로, 연립주택, 다세대주택, 원룸형 주택 등으로 구분됩니다.

2) 소형 주택 특성

도시형 생활주택의 가장 큰 특징은 소형 주택이라는 점입니다. 전용면적 85㎡ 이하의 주택으로 구성되어 있어 1~2인 가구에 적합합니다. 또한 청약 통장이 필요 없고 19세 이상이면 누구나 추첨 대상자가 될 수 있어 접근성이 좋습니다.

3) 주거 형태별 특징

도시형 생활주택은 주거 형태에 따라 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택으로 나뉩니다. 도심지에서 주택 부족 문제를 해결하고자 초기에 도입된 것으로 각각의 주거 형태와 건축 규모에 따른 특징이 있어 투자자의 목적과 선호도에 따라 선택할 수 있습니다.

· 단지형 연립주택

- 2~4층 규모의 연립주택 형태로, 개별 세대가 독립적인 주거 공간을 가지고 있습니다.

· 단지형 다세대주택

- 5층 이하 규모의 다세대주택 형태로, 공동 주거 공간(공용시설)을 공유하고 있습니다.

· 원룸형 주택

- 전용면적 50㎡ 이하의 소형 주택, 독립된 주거 공간과 욕실, 부엌 등을 갖추고 있습니다.

이처럼 도시형 생활주택은 다양한 주거 형태와 규모를 가지고 있어, 투자자의 목적과 선호도에 따라 적합한 유형을 선택할 수 있습니다.

4) 정부 정책 변화

최근 정부는 도시형 생활주택의 명칭을 '소형 도시형 생활주택'으로 변경하고, 주거 전용면적을 60㎡ 이하로 완화하는 등 정책을 개선하고 있습니다. 이는 1~2인 가구의 주거 수요에 더욱 부합하기 위한 정부의 신속한 조치로 보입니다.

4. 결론

부동산 침체기를 건너 하락기로 접어들었을 경우 유효한 부동산 투자 방식이 공매나 경매입니다. 경매의 경우 경쟁이 심하고 낙찰받기가 쉽지 않습니다. 그래서 경쟁이 덜한 공매 투자가 떠오르고 있습니다. 하락기에는 감정평가 가격이 낮아지므로 이를 더해 낮게 공매 낙찰될 경우 가격 하락기에 있어서 편안한 마음으로 투자가 가능합니다. 인구가 감소하고 고령화 및 1인 세대가 증가함으로 인하여 종전의 투자 방법은 현실을 벗어난 투자가 됩니다. 도시형 생활주택은 소형 주택이라는 특성으로 인해 1~2인 가구에 적합한 주거 옵션이 될 수 있습니다. 또한 청약 통장 없이 누구나 추첨 대상이 될 수 있어 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 투자자는 주거 형태와 규모에 따른 특징을 고려하여 자신의 목적에 맞는 도시형 생활주택을 선택할 수 있을 것입니다.