건물의 하자 종류 및 발견 방법과 해결 방법 및 하자 소송

건물의 하자는 유지관리 및 사용에 있어 매우 중요하며, 재산적 가치 향상과 부동산 거래에 있어 건물의 하자는 가격을 제 가격에 받을 수 없을뿐더러 할인하여야 거래될 수 있습니다. 이에 하자의 종류와 하자의 발견 및 해결 방안을 제시하고 하자 서비스 요청을 하였음에도 불구하고 해결 안 되는 경우 하자 관련 소송 방법 및 최근 동향까지 이 글을 통해 제시하였습니다.

건물의 하자 보수

1. 건물의 하자 종류와 특징

1) 구조적 하자

건물의 기둥, 보, 슬래브, 내력벽 등 구조체에 발생하는 균열, 침하, 변형 등의 결함으로 건물의 안전성과 내구성에 직접적인 영향을 미치는 심각한 하자입니다.

2) 기능적 하자

누수, 단열 불량, 설비 고장 등 건물의 기능적인 결함으로 거주자의 쾌적성과 편의성에 영향을 미치는 하자입니다. 아무리 좋은 건물일지라도 상부에서 비(물)가 흐르고, 겨울에 단열 불량으로 오들오들 떨고 있다면 난방비가 많이 든다면 좋은 건물이 아닐 수 있습니다. 설비 개관에 누수가 되고 이음부에 문제가 많다면 좋은 건물이 아닙니다.

3) 마감하자

벽지 들뜸, 타일 균열, 도장 박리 등 마감재의 결함으로 건물의 미관과 사용성에 영향을 미치는 하자입니다. 당장 사용에는 문제가 없으나 미관을 저해해서 보는 이 입장에서 그리고 건물의 가치 하락으로 실제 가치보다 낮게 책정됩니다. 건물의 가치를 향상하는 무언가 지출이 필요하겠습니다.

4) 설계하자

설계 오류로 인해 발생하는 구조적, 기능적, 마감 등의 결함으로 설계 단계에서의 실수로 인해 발생하는 하자로 이 하자로 인해 클레임을 걸려고 해도 막막하고, 설계에서는 설계검토 미비로 하자 발견되고 이를 시정하기에는 큰 노력이 필요합니다. 설계가 완료되면 실현할 수 있는 설계인지, 하자가 없는 설계인지 시공 단계에서 기술자와 협의하고 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

2. 건물의 하자 발견 방법

1) 육안 검사

균열, 변형, 누수 등 눈으로 확인 가능한 하자를 발견할 수 있으며 입주자나 관리사무소 직원이 정기적으로 육안으로 검사 실시하여 확인합니다.

2) 정밀 점검

전문 기관의 정밀 진단을 통해 숨겨진 하자를 발견할 수 있으며 구조 안전성, 누수 여부, 단열 성능 등을 종합적으로 점검할 수 있습니다.

3) 사용자 신고

입주자가 실제 사용 중 발견한 하자를 관리사무소에 신고하고 입주자의 적극적인 참여가 필요한 하자 발견 방법입니다.

4) 정기 점검

관리사무소나 전문 업체가 정기적으로 건물을 점검하고 하자 발생 초기 단계에서 문제를 발견할 수 있습니다.

3. 건물의 하자 해결 방법

1) 하자 보수 요청

입주자가 건설사에 하자 보수를 요청하는 방법으로 보증기간 내에는 무상 보수가 가능합니다. 이 기간 적극적으로 하자에 대해 보수 요청을 하고 하자 보수 완료되었을 때 하자 종료를 확인하여 주시면 됩니다.

2) 하자 보수 소송

입주자가 법적 소송을 통해 하자 보수를 요구하는 방법으로 보통 보증기간 경과 후 하자 발생 시 활용합니다.

3) 하자 보증금 청구

입주자가 건설사에 하자 보증금을 청구하는 방법으로 보증기간 내 하자 발생 시 보증금으로 보수 가능합니다. 시공회사에서 정당한 요구에 불응하거나 차일피일 하자 보수를 미루는 경우 보증회사에 관련 자료를 제출하고 해당 비용으로 직접 하자 처리하는 적극적인 청구 방법입니다.

4) 하자 보수 보험 청구

하자 보수 보험에 가입한 경우 보험사에 청구하는 방법으로 보증기간 내외 모두 활용 가능하므로 활용하시기를 바랍니다.

4. 하자 보수 소송

하자 보수 소송은 입주자가 법적 소송을 통해 건설사에 하자 보수를 요구하는 방법입니다. 보증기간이 지난 후에도 하자가 발생한 경우 이 방법을 활용할 수 있습니다.

1) 하자보수 기간

건설공사의 하자 보증기간은 건설산업기본법에 따라 공사의 종류에 따라 5년 또는 10년입니다. 주택법에 따르면 주요 구조부는 10년, 시설 공사는 2~5년의 하자보수 책임 기간이 적용됩니다. 다만 발주자가 제공한 재료의 품질 미달이나 발주자의 지시에 따른 시공 등의 경우에는 수급인의 담보책임이 없습니다.

2) 소송 절차

하자 확인 및 보수 요청: 입주자가 건물의 하자를 확인하고 건설사에 보수를 요청합니다.

소송 준비: 하자 내용, 보수 요구 명세, 관련 증거 등을 정리하여 소송을 준비합니다.

소장 제출: 입주자 대표 회의나 개별 입주자가 법원에 소장을 제출하여 소송을 시작합니다.

감정 절차: 법원은 전문가 감정을 통해 하자 내용과 보수 비용을 확인합니다.

판결: 법원은 감정 결과를 토대로 하자 보수 책임과 손해배상 여부를 판결합니다.

3) 소송의 장단점

장점: 보증기간 경과 후에도 하자 보수를 요구할 수 있고, 법적 절차를 통해 건설사의 책임을 명확히 할 수 있습니다.

단점: 소송 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸리며, 소송 비용이 발생하는 등의 경제적 부담이 있습니다.

5. 결언(최근 동향)

최근 하자 보수 분쟁이 증가하면서 입주자들의 하자 보수 소송도 늘어나고 있습니다. 입주자들이 하자 및 건물 유지보수 관련 전문업체에 위탁하여 준공 이후부터 적극적으로 관리하는 경향이며, 전문 변호사를 선임하여 적극적으로 소송을 제기하는 사례가 늘어나고 있습니다. 하자 보수 소송은 보증기간 경과 후에도 입주자가 건설사에 책임을 물을 수 있는 중요한 방법입니다. 다만 소송 절차가 복잡하고 비용이 발생하므로, 입주자 대표 회의나 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 이를 통해 효과적으로 하자 보수를 요구할 수 있을 것입니다.